医師のための国内REIT徹底解説 ─ 激務でもできる不動産投資で資産形成と経済的自由を目指そう

医師は日々の診療や研究に追われる激務の中で、なかなか投資や資産形成に時間を割けないものです。そんな投資初心者の医師におすすめなのが、国内REIT（不動産投資信託）です。不動産投資に興味はあっても実物物件を買うハードルは高いですが、REITなら少額から始められます。本記事では、REITの基本から医師ならではの活用メリット、実物不動産との違いまで網羅的にわかりやすく解説します。

REITとは何か？仕組みと基本構造

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では不動産投資信託と呼ばれます。多数の投資家から集めた資金を元にオフィスビルや住宅などの不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や物件売却益を分配金として投資家に還元する仕組みの金融商品です。REIT自身は株式会社のように証券取引所に上場しており、株式と同様に市場の取引時間中いつでも売買できます。要するに、少額から間接的に不動産オーナーになるイメージで、プロが管理する不動産ポートフォリオの持分を購入する感覚です。

J-REIT（国内REIT）の基本的な仕組み。 投資家は証券会社を通じて上場不動産投資信託（J-REIT）の投資口を購入し、集まった資金で投資法人がオフィスビルやマンションなど賃貸用不動産を取得・運用します。投資法人は資産運用会社に運用業務を委託し、物件の選定やテナント管理、資金調達（銀行からの融資活用）などをプロが担当します。不動産から生じる賃料収入や売却益は投資法人の利益となり、その90%以上が分配金として投資家に支払われるため、実質的に収益が投資家に還元されます。投資口（REITの証券）は株式と同様に証券取引所で自由に売買可能で、高い流動性を持つ点も特徴です。

REITの主な特徴をまとめると以下の通りです：

• 少額から不動産投資が可能・分散効果が高い: 実物不動産はまとまった資金が必要ですが、REITなら数万円程度から投資でき、1口で多数の物件に投資するためリスク分散も効きます。個人では手が届かない大型商業施設やホテルにも間接投資できる点が魅力です。
• 流動性が高く換金しやすい: 上場されているため、市場が開いている時間であればいつでも売買できます。現物不動産のように買い手を探して契約・登記…といった時間や手間が不要で、緊急時に現金化しやすいのは大きな利点です。
• 管理の手間がかからず専門家に運用を任せられる: 物件選定からテナント対応、建物管理まで専門の運用会社や不動産管理会社が行うため、投資家自身は煩雑な賃貸管理業務から解放されます。忙しい人でも手間をかけずに不動産収入を得られる仕組みです。
• インフレに強い資産クラス: 不動産の賃料や価格は物価上昇時に上がりやすいため、インフレ局面では賃料上昇→分配金増加が期待できます。インフレヘッジ（購買力低下の防止）としてもREITは有効とされています。

以上のように、REITは不動産投資の手軽さと安定収益を両立した金融商品と言えます。

国内REITの歴史と市場の現状

日本におけるREIT（J-REIT）は2001年に本格的に始まりました。2001年9月に東京証券取引所で最初の2銘柄「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が上場し、J-REIT市場が幕開けしました。以来、市場規模は順調に拡大し、2004年に時価総額1兆円を突破、2007年には5兆円を超える規模に成長しています。銘柄数も増加し、オフィス特化型、商業施設特化型、住宅特化型、ホテル特化型など様々なタイプのREITが登場しました（実際、六本木ヒルズや汐留ビルディングなどもJ-REITが集めた資金で建設されています）。こうした拡大により、投資対象もオフィスビル・商業施設・住宅・物流施設・ホテルなど幅広く網羅されるようになりました。

もっとも、2008年のリーマン・ショックではJ-REIT市場も大きな打撃を受け、一時は東証REIT指数が700ポイント台まで暴落する事態となりました。一部のREITが経営破綻して上場廃止になるなど、大きな調整局面も経験しました。しかしその後は政府・日銀の市場安定化策や景気回復もあり、市場は徐々に信頼を取り戻します。2010年代には低金利環境の追い風も受けて資金流入が進み、J-REIT指数はコロナ前の2019年頃まで堅調に推移しました。

直近の状況を見てみると、2023年現在で約60銘柄前後のJ-REITが上場しており、全体の時価総額はおよそ15兆円規模に達しています。平均分配金利回り（予想ベース）は4～5%台と高水準で推移しており、個人・機関投資家双方から注目されています。もっとも、近年は物価上昇や長期金利の上昇圧力によりREIT価格が軟調になる場面もありました。実際、2023年は東証REIT指数が前年比で約5%下落し、利上げ局面で物流系REITを中心に売り込まれる局面が見られました。しかし裏を返せば、平均利回りが5%前後まで上昇し割安感が出て投資妙味が増しているとの見方もあります。2024年以降は新NISAによる投資環境の好転も期待され、国内REIT市場は安定的な成長が見込まれています。

総じて、J-REIT市場は約20年の歴史の中で成熟段階に入り、オフィスビルから住宅、物流、ホテル、ヘルスケア施設まで日本全国の不動産を投資対象に含むまでになりました。高い分配利回りと安定収益を背景に、今や資産形成や年金代わりのインカム源として多くの投資家に利用されています。

忙しい医師がREITを活用するメリット

では、医師という職業ならではの観点から、REIT投資のメリットや活用法を考えてみましょう。医師は「高収入だが非常に多忙で、投資に割ける時間が乏しい」という特徴があります。また、高所得ゆえに税金も多く取られるため、効率よく資産を増やしつつ節税も図りたいところです。このような状況でREITは、以下のようなメリットを医師にもたらします。

• 手間をかけず不動産収入を得られる: 忙しい勤務医にとって最大の利点はここでしょう。REITなら物件管理や入居者対応は専門家に任せられ、投資家自身は銘柄選定以外ほとんど時間を取られません。勤務の合間に証券口座で購入しておけば、あとは“ほったらかし”で賃料収入からの分配金が入ってきます。激務の医師でも継続しやすい投資スタイルです。
• 少額から始められ高収入を有効活用できる: 医師は収入が高いため毎月の貯蓄余力も大きいですが、その余裕資金を不動産投資に充てようとすると普通は数千万円から億単位が必要です。REITなら数万円～数十万円の単位でコツコツ買い増しできるため、高収入を活かして計画的に資産形成しやすいのです。まとまった資金ができるまで投資を待つ必要がなく、「収入が入ったら即投資」による時間分散・複利運用が可能になります。
• 分散投資でリスクを抑えられる: 個人で不動産を買うと一棟に集中投資となり、空室や災害リスクが心配ですが、REITは一つの投資法人で複数物件・複数テナントに分散投資しています。医師は本業が忙しく物件選びやリスク管理に時間を割けないため、プロが分散ポートフォリオを構築してくれるREITは安心感があります。また医師の場合、金融資産全体で見れば現預金など安全資産に偏りがちなケースも多く、REITを組み入れることで資産全体の分散効果を高めることができます。
• インカムゲインで将来の収入源を確保: REITから支払われる分配金は配当収入として定期的なインカムゲインになります。勤務医として働いているうちからREITを積み立てておけば、将来リタイア後に年金以外の収入源として役立てることもできます。現役時代に配当再投資を続ければ雪だるま式に資産が増え、早期にまとまった不動産収入を得られる基盤を築けるでしょう。経済的自由を目指す上でも、給与以外のキャッシュフローを育てていける点は大きなメリットです。

以上のように、REITは「時間がないがお金はある」という医師層にマッチした投資先と言えます。実物不動産投資による節税も医師には人気ですが、物件管理や空室リスクのストレスを考えると、まずREITから不動産投資を始めてみて、余力があれば実物投資も検討するといった段階的アプローチも有効でしょう。

REITの分配金・利回りの仕組みと税制

分配金（インカムゲイン）とは、REITが保有不動産から得た利益を投資口1口あたりいくら配るかを示すものです。REITは法律上、利益の90%以上を分配すれば投資法人税が実質ゼロになる仕組みのため、毎期ほとんどの利益を投資主に還元します。その結果、分配金利回り（予想分配金÷投資口価格）は相対的に高めになります。例えば株式の平均配当利回りが2%前後なのに対し、J-REITの平均分配金利回りは概ね3～5%程度です。実際の利回りは景気や不動産市況、金利環境によって変動し、銘柄によってばらつきもあります。商業施設やホテルなどリスクが高めの銘柄は利回りも高い傾向にあり、一方でオフィスや住宅系の大型安定銘柄は利回りが低めになる傾向です。

分配金の支払い頻度については、J-REITの多くが年2回決算（半年ごと）で、年2回の分配金支払いがあります。例えば3月決算・9月決算のREITなら、毎年6月頃と12月頃にそれぞれ分配金が支払われます（一部に年1回決算のREITもあり）。投資信託の毎月分配型商品とは異なり、基本的にREIT本人（投資法人）は年2回のペースです。分配金額は各REITの利益水準や運用成績によりますが、賃料収入が安定している限り大きくブレにくい特徴があります。投資家は受け取った分配金を再投資してさらに口数を増やすことで複利効果を得ることもできます。

税制面では、REITの分配金は税法上「配当所得」とみなされます。ただし上場株式等の配当と同様、証券会社の特定口座（源泉徴収あり）で受け取れば所得税15.315%＋住民税5%（復興特別所得税含む合計20.315%）が源泉徴収され、基本的に確定申告は不要です。これは給与所得とは切り離された分離課税扱いなので、高収入の医師にとってはむしろ低い税率で済む場合が多いです。もちろん、確定申告で配当控除や損益通算を行う選択肢もありますが、いずれにせよ税率は約20%が上限となります。

一方、NISA（少額投資非課税制度）を活用すれば、REITの分配金や売却益にかかる税金が非課税になります。2024年からスタートした新NISA制度では年間投資枠が拡大され、非課税保有期間も無期限化されました。これにより、より長期にわたってREIT投資のインカムゲイン・キャピタルゲインを丸ごと非課税で享受できるようになっています。例えば年間数十万円～数百万円分のREITをNISA枠で積み立てておけば、その配当収入は将来にわたり税金ゼロで受け取れるわけです。高い利回りが魅力のREITだからこそ、NISA枠との相性は抜群と言えるでしょう。

まとめると、REITの利回りは「高い分配金利回り＋値上がり益」のトータルリターンであり、税引き後の手取り利回りでも銀行預金や国債を大きく上回ります。税制面の優遇も活用しつつ、インカムゲインを最大化する戦略が取りやすいのがREIT投資の魅力です。

REIT投資を始める際のステップ（証券口座、NISA、ETFと個別REIT）

REITへの投資を始める手順は、基本的に株式投資を始める場合と似ています。「証券会社で口座を作り、資金を入れ、銘柄を選んで買う」だけです。ここでは具体的なステップを初心者向けに説明します。

1. 証券会社で証券口座を開設する: まずはREITを売買するための証券口座を用意します。ネット証券でも対面証券でも構いませんが、手数料の安いネット証券が便利でしょう。本人確認書類を提出し、オンラインで手続きすれば数日～1週間程度で取引口座が開設できます。REITは東証に上場している金融商品なので、株式と同様にどの証券会社からでも購入可能です。口座開設後、銀行振込等で投資資金を口座に入金しておきましょう。
2. NISA口座の活用を検討する: 可能であれば、同時にNISA口座（少額投資非課税口座）の開設も行いましょう。NISA口座を利用すれば、毎年一定額までの投資について売却益や分配金が非課税になります。2024年からの新NISAでは年間投資枠が拡大（成長投資枠で年間最大240万円など）し、非課税期間も無期限となりました。したがって、例えば年間○百万円までのREIT購入なら将来にわたって税金ゼロで運用できる計算です。高利回りのREIT分配金を非課税で再投資すれば、複利効果で資産形成がさらに有利になります。なおNISA口座開設には住民票提出等の手続きが必要で、証券会社によっては数週間かかるため早めに申し込みましょう。
3. 投資する商品を決める（個別REITかREIT指数連動型商品か）: 証券口座の準備が整ったら、具体的に何を買うか決めます。大きく分けて、個別のREIT銘柄を直接買う方法と、複数のREITにまとめて投資できる商品（ETFや投資信託）を買う方法があります。それぞれメリットがあります：
   • 個別REITを選ぶ場合: 東証に上場する約60のREIT銘柄の中から、自分で銘柄を選んで購入します。例えばオフィス特化型の日本ビルファンド投資法人や、住宅系の積水ハウス・リート投資法人、商業施設のイオンリート投資法人、物流施設の日本プロロジスリート投資法人、ホテル系のジャパン・ホテル・リート投資法人など、多様な選択肢があります。個別に選ぶ利点は、自分の着目する不動産分野に投資できることと、銘柄によって微妙に異なる利回りや成長性を取捨選択できることです。例えば安定志向なら大手スポンサー系の大型REITを選ぶ、高利回りを狙うならあえて中小型REITを選ぶ、といった戦略も可能です。ただし当然ながら一社に集中するとリスクも高くなるため、複数のREITを組み合わせて保有することが望ましいでしょう。最初は業種の異なるREITを3～5銘柄程度購入し、小さなREITポートフォリオを作るのも手です。
   • REIT指数連動型の商品を選ぶ場合: 個別銘柄の選定が難しいと感じる初心者には、東証REIT指数などに連動するETFや投資信託がおすすめです。東証REIT指数は日本のREIT市場全体の動向を表す指数で、約60銘柄の値動きをまとめたものです。この指数に連動するETFを購入すれば、1本で日本全国の様々な不動産への分散投資ができます。実際、東証には「東証REIT指数連動型上場投信（コード:1343）」など複数のREIT ETFが上場しており、信託報酬（運用コスト）も年0.1%前後と低く抑えられています。ETF以外にも、証券会社で購入できるREITインデックスファンド（投資信託）も存在します。こうした商品を使えば専門知識がなくても簡単にREITに投資できる反面、自分で銘柄選択する楽しみはありません。また市場平均並みの利回り（直近では4～5%程度）となりますが、裏を返せば大きく市場平均を下回る失敗も防ぎやすいということです。初心者や分析に時間を割けない医師には、有力な選択肢と言えるでしょう。

以上のように、自分で銘柄を選ぶか、お任せ分散型の商品を選ぶかは投資方針によります。迷う場合は、まずETFで広く市場に投資しつつ、徐々に個別REITにもトライしてみるというアプローチでも良いでしょう。

1. 購入の実行と運用管理: 投資対象が決まったら、実際に証券会社の取引画面から買い注文を出します。基本的には株式を買うのと同じ手順で、銘柄コードを指定し、購入数量（口数）と注文方法（成行・指値）を入力すればOKです。J-REITの売買単位は1口（＝1口から買える）ものが大半なので、欲しい口数だけ注文します。例えば投資資金が30万円で、1口10万円のREITを3口買う、といった具合です。約定（売買成立）すれば保有リストにREITの投資口が表示され、以後は半年ごとの分配金を待つだけです。配当金は証券口座に自動入金されます（NISA口座の場合も通常は同様ですが、非課税扱いにするため配当受取方法を株式数比例配分方式に設定する必要がある点に注意してください）。受け取った分配金は、そのまま別の銘柄の購入に充てても良いでしょう。

運用中は、適宜REITの決算情報や不動産市況ニュースに目を通し、ポートフォリオのリバランス（組み換え）を検討します。例えばあるREITのオフィス稼働率低下が続けば一部売却し、別の住宅系REITに乗り換える、といった判断もあり得ます。ただし勤務医の方は頻繁に売買する時間もないでしょうから、基本は長期スタンスで腰を据えて保有し、分配金を再投資しながら資産拡大を図るのが王道です。定期的に口座残高や分配金履歴をチェックしつつ、気長に運用を続けましょう。

以上がREIT投資開始までの大まかな流れです。証券口座さえ作ってしまえば、あとはそこまで手間はかかりません。ぜひ最初の一歩を踏み出してみてください。

よくあるリスクとその対策（価格変動、金利リスク、不動産市況の影響など）

どんな投資にもリスクは付き物で、REITも例外ではありません。事前に代表的なリスクと対策を把握しておけば、いざという時に落ち着いて行動できます。ここではREIT投資で押さえておきたい主要リスクと、その対処法について解説します。

• 価格変動リスク（ボラティリティ）: REITは上場商品である以上、株式同様に市場の需給によって価格が日々変動します。実物不動産の評価額は急変しにくいですが、REITはマーケットの影響を受けて短期的に過大に上下する可能性があります。例えば金融危機やパンデミック時には実際の不動産価値以上に投げ売りされ、大きく価格を下げる局面がありました（2008年や2020年が典型）。【対策】としては、長期投資の前提で臨むことが第一です。日々の価格に一喜一憂せず、あくまで賃料収入という本質的価値を重視して保有し続ければ、いずれ価格も実態に収れんしていきます。また分散投資も有効な対策です。特定のREIT一つだけだと、その銘柄固有の事情で大きく下落するリスクがありますが、複数保有すれば影響を軽減できます。市場全体が暴落した場合でも、追加投資の好機と捉えて買い増すぐらいの余裕を持つのが望ましいでしょう。
• 金利変動リスク: 金利が上がるとREIT価格は下がる——この傾向はぜひ覚えておきたいポイントです。REIT投資法人は不動産購入の際に銀行から融資（ローン）も活用しています。そのため、市中金利が上昇すると借入金の利息負担が増え、収益性が下がる可能性があります。さらに、投資家の目線でも「利回り商品」としての相対的な魅力が低下します。例えば無リスク資産である国債金利が上がれば、リスクのあるREITに高値では投資しなくなるため売り圧力が高まり価格下落につながるのです。実際、米金利上昇局面だった2022～2023年には日本のREITも下落気味でした。【対策】としては、金利動向に注意を払い、急激な利上げ局面ではREITへの過度な集中投資を避けることが挙げられます。また、金利に強い資産（変動国債や物価連動債など）もポートフォリオに組み入れておけばヘッジになります。REIT銘柄選びの際も、借入比率（LTV）の低い財務健全なREITや、長期固定金利で借り換えを進めているREITを選ぶと金利上昇耐性が高いでしょう。加えて、将来的に金利が頭打ち・低下に転じればREITには追い風になるので、その局面まで配当を享受しながら粘り強く保有するのも一策です。
• 不動産市況リスク（景気・需給変動）: REITの収益源は不動産の賃料収入ですから、景気動向や不動産市場の需給バランスに影響されます。景気が悪化すれば企業倒産やリストラでオフィス空室率が上がり賃料が下落することがありますし、人口減少エリアでは住宅や商業施設のテナント需要が細る可能性もあります。また新規供給過多になれば、例えばオフィスビルの賃料相場が下がることもあります。賃料収入が下がれば分配金も減少し、REIT価格も下落する傾向にあります。さらにホテルREITのように景気や観光動向に業績が左右されるセクターもあります。【対策】は、景気循環を意識した投資配分です。不況に強い住宅系REITを多めに持つ、一方で景気好転期には商業施設REITを増やす、など状況に応じてセクター配分を調整する方法があります。また一つの用途に偏らず様々な用途のREITを組み合わせて保有することで、市況変化の波をならす効果もあります。個々のREITのIR資料でポートフォリオのテナント分散状況や契約年数（長期契約かどうか）なども確認し、安定度の高いREITを選ぶこともリスク軽減につながります。
• その他リスク（倒産・災害・制度変更など）: まれですがREIT自体が経営破綻するリスクもゼロではありません。リーマン・ショック時には小型REITが資金繰り悪化で倒産・上場廃止となった例があります。複数物件に分散しているとはいえ、巨大地震や火災などの災害で物件群が甚大な被害を受ければ分配金に影響します（ただし建物には保険が掛けられているケースが多いです）。また税制や規制の変更リスクも存在します。例えばREITへの税優遇策が変更されたり、不動産取得税・固定資産税の負担増があれば収益に響きます。【対策】としては、個人投資家レベルでは分散投資と情報収集に尽きます。倒産リスクは一銘柄に集中しないことで大幅に低減できますし、業界ニュースに目を配って早めに兆候を察知することもできます。制度変更についてはこれも分散投資と、万一のルール改正にも慌てずに済むよう長期視点で構えるしかありません。幸い日本のREIT市場は当局のサポートもあって安定成長してきた歴史があり、投資主に極端に不利な改悪リスクは小さいと考えられます。とはいえ、「絶対安全な投資はない」という大原則を念頭に、常に余裕資金で運用し、不測の事態にも対応できる範囲内で投資額をコントロールしましょう。

以上、代表的なリスクについて述べました。適切なリスク管理と心構えがあれば、REITは決して怖い商品ではありません。むしろ株式やFXに比べ値動きはマイルドで、インカムゲイン主体の安定した投資と位置付けられます。リスクを正しく理解しつつ、冷静に付き合っていくことが大切です。

REITは不動産投資の恩恵を手軽に享受できる手段として、忙しい医師にとってまさに打ってつけのツールです。ぜひ本記事の内容を参考に、無理のない範囲からREIT投資を始めてみてください。それが将来、あなたが経済的自由を手にし、理想のライフスタイルを実現する一助となれば幸いです。